На что нужно обратить внимание в документах на недвижимость уже сегодня, чтобы завтра не пришлось в срочном порядке искать кадастрового инженера и срывать сделку? Обсудили с генеральным директором Группы компаний CADR.PRO (Кадр.Про) Сергеем Горловым.
2025 года продать или подарить участок без межевания невозможно. Тем не менее многие собственники до сих пор откладывают эту процедуру. Почему?
Действительно, с 2025 года продажа или дарение участка без межевания стало невозможным — и это не просто бюрократическое требование, а важный шаг к прозрачности оборота земли.
Чаще всего процедуру откладывают из-за страха затрат, собственники опасаются высоких расходов и долгой волокиты. На деле стоимость межевания окупается за счет снижения рисков, а сроки при грамотном подходе — вполне разумные. Многие считают межевание «формальностью», пока не сталкиваются с конфликтами границ. Кто-то просто надеется «на авось», кому-то не хватает информации, с чего начать и куда обращаться.
Почему все-таки стоит провести межевание?
Межевание – это четкие границы, а значит, меньше споров. Вы точно знаете, где заканчивается ваш участок. Это предотвращает конфликты с соседями из‑за заборов, построек или посадок, защитит от самозахвата. Официально закрепленные границы не позволят третьим лицам незаконно занять часть вашей земли. Межевание повышает рыночную стоимость: участок становится более привлекателен для покупателей, а значит, продается быстрее и дороже. Также межевание позволяет разделить или объединить участки.
Проще говоря, межевание — это инвестиция в спокойствие. Оно превращает абстрактное право собственности в конкретный, защищенный актив. Лучше сделать это осознанно и вовремя, чем решать проблемы постфактум.
Ваша компания работает с участками «любой географической сложности». Как современные технологии помогают проводить замеры там, где раньше это было практически невозможно?
За годы практики мы повидали немало нестандартных случаев. Среди самых запоминающихся были объекты на крутых горных склонах с перепадом высот до 100 метров, территории в заболоченной местности, участки вдоль обрывов и в ущельях, земли в густых лесных массивах с плотной растительностью, скрывающей ориентиры, фрагменты береговой линии с подвижным рельефом, где границы меняются после каждого паводка.
Раньше такие объекты либо обмеряли с огромными погрешностями, либо вовсе откладывали работы на неопределенный срок. Сегодня ситуацию кардинально меняют современные технологии. Дроны с LiDAR‑сканированием позволяют за считанные часы снять данные даже с труднодоступных склонов и болот. GNSS‑приемники с дифференциальной коррекцией дают высокоточные координаты в условиях слабого сигнала — под пологом леса или в ущельях. Лазерные сканеры (наземные и воздушные) создают детализированные 3D‑модели рельефа, фиксируя все перепады высот и особенности ландшафта.
В результате то, что еще 10–15 лет назад считалось почти невыполнимым, сегодня решается за дни вместо месяцев. Технологии не просто расширяют границы возможного — они делают кадастровые работы безопаснее, точнее и доступнее для владельцев самых сложных участков.
Если вы планируете распорядиться землей частями, межевание — обязательное условие.
Поговорим о кадастровом учете. Если простыми словами, зачем собственнику недвижимости технический план и акт обследования?
Многие воспринимают технический план и акт обследования как формальные бумаги. Но на практике это надежные «страховки» собственника. Технический план — это своего рода «паспорт» с точными координатами и характеристиками объекта. Он нужен, чтобы поставить его на кадастровый учет либо внести изменения в уже существующие данные. Документ выручает при спорах с налоговой и может помочь снизить налог, позволяет узаконить перепланировку и избежать штрафов.
Акт обследования — документ, подтверждающий текущее состояние объекта: существует ли он, пригоден ли к эксплуатации. Без него не обойтись, если дом разрушен или снесен – пока объект числится в кадастре, за него начисляют налоги. Акт обследования также упростит процедуру наследования и станет аргументом в суде в спорах о праве собственности.
Вы упомянули о неузаконенных перепланировках. Что грозит владельцу, который сделал ремонт мечты, но забыл пригласить кадастрового инженера?
Проблема незаконной перепланировки остается актуальной в России, так как многие собственники квартир проводят изменения в жилье без согласования с уполномоченными органами. Это создает риски не только для самих владельцев, но и для соседей, а также для целостности многоквартирного дома. Помимо угрозы безопасности неоформленная перепланировка – это и юридические риски (влечет административную ответственность), и проблемы со сделками. Росреестр может приостановить регистрацию из-за расхождения данных в ЕГРН и реальных характеристик жилья, а банк – отказать в ипотеке. Также если собственник умер, не узаконив перепланировку, наследники могут столкнуться с трудностями при оформлении прав на квартиру.
