Легкое головокружение, как после катания на американских горках, - так можно метафорически охарактеризовать то, что наблюдается на рынке недвижимости после завершения госпрограммы по льготной ипотеке. Последний год в продаже новостроек наблюдался ажиотажный спрос, какого, пожалуй, не было еще никогда. Застройщики сейчас обеспечены работой на месяцы вперед, риэлторы подсчитывают прибыль от удачных сделок. А что дальше: как изменится стоимость квадратных метров, кредитные ставки? Что делать тем, у кого назрела необходимость приобрести или продать недвижимость в ближайшее время? В поисках ответов GL изучил очень противоречивые мнения профессионалов отрасли.
Проблемные рекорды
«Это последний шанс, такого больше не будет!» - эти слова риэлторов вдохновили на покупку недвижимости не одну сотню самарцев. Объемы сделок, несмотря на стремительно дорожающие квадратные метры, со второго полугодия 2023-го стали рекордными и даже «аномальными», как их охарактеризовали в отчете аналитики корпорации ДОМ.РФ. В этом году определяющим фактором для заключения новых сделок стало объявленное сворачивание программ «Льготной ипотеки» под 8 процентов годовых в новостройках и ужесточение условий по «Семейной ипотеке».
Не секрет, что возможностями госпрограмм воспользовались не только те, кто решал острую жилищную проблему, но и инвесторы. У некоторых на руках оказалось до десятка квартир, приобретенных по льготной ипотеке. В общем-то именно этот спрос и породил взлет цен в новостройках, а следом и на «вторичке».
Согласно официальному отчету, опубликованному ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», средняя стоимость метра на вторичном рынке выросла за год на 19, 2 % и составила 116 211 руб. В Тольятти в процентном отношении рост был больше – 27, 8 %, хотя в абсолютных цифрах стоимость квадрата остается дешевле Самары – 89 843 руб. Резкое подорожание не отпугнуло покупателей, скорее наоборот - согласно опубликованным данным ДОМ.РФ, в I полугодии 2024 г. в целом по России рост объемов продаж составил +19%.
О растущем «пузыре» на рынке недвижимости аналитики стали предупреждать еще в прошлом году, когда среди ипотечных заемщиков стало появляться все больше граждан, приобретающих квадратные метры по льготным программам, но слабо представляющих, как будут гасить кредиты, если возникнут финансовые сложности.
Решение Центрального банка не допустить критической ситуации и «охладить» рынок ипотеки было в этой ситуации вполне обосновано. 26 июля регулятор изменил, впервые за семь месяцев, ключевую ставку, подняв показатель до 18%. Чуть раньше стало известно о сворачивании программ господдержки. Как итог – уже в июле, по данным аналитиков ДОМ.РУ, число сделок, совершенных с использованием ипотеки, снизилось на 46 процентов. Сервис Яндекса «Пульс продаж новостроек» фиксирует в Самаре общее падение продаж по договорам долевого участия на 70%.
Рынок недвижимости на перепутье
Будет обвал цен или продолжится рост – эти два варианта дальнейшей ситуации на рынке недвижимости сегодня обсуждают как с трибун, так и в кулуарах форумов профессионалов отрасли. От одних и тех же экспертов можно услышать аргументы в пользу обоих сценариев. Однако большинство сходится во мнении, что в каждом регионе, и даже городе все будет развиваться с учетом местных особенностей.
В середине августа в Самаре, согласно мониторингу Росриэлта, стоимость квадратного метра в новостройках достигла 171 тыс. рублей и 209 тыс. рублей на «вторичке», и несмотря на сворачивание госпрограмм растущий тренд в 63 регионе еще не преодолен.
Александр Дроботов
Общественный представитель «Агентства стратегических инициатив» в Самарской области по направлению «Предпринимательство и технологии»
В настоящий момент сохраняется тренд на повышение стоимости жилой недвижимости как в новостройках, так и вторичного рынка. Последний при этом показывает большую динамику. Аналогичная ситуация, кстати, наблюдается и в автопроме. Подержанные машины пользуются большим спросом ввиду их доступности для покупателя. Для «первички» повышение стоимости связано не только с общим трендом, но и стоимостью самой стройки. На стройматериалы по отдельным позициям цена увеличилась в 2-3 раза по сравнению с 2021 годом.
Дмитрий Цибизов
Основатель клуба инвесторов DSTS.club
Факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости, много. Снижение цен если и будет происходить, то незначительное — буквально на несколько процентов, и подобный тренд не может быть долгосрочным - рост цен на недвижимость вновь возобновится, особенно если мы говорим о ценах в рублях. А вот если переводить в доллар, то картина может оказаться другой — стоимость может снижаться, но опять-таки незначительно.
Интересно, что столичные риэлторы в своих видеообзорах отмечают тенденцию на корректировку рынка московской недвижимости. Конечно, речь не идет о так называемом «обвале», когда снижение происходит до 50 процентов, однако «скостить» 1-2 миллиона в виде скидки или получить бонус в виде чистового ремонта вполне реально.
Хорошо поторговаться можно сейчас и в Самаре. Интересный кейс приводит автор телеграм-канала «Иванова_про недвижимость» Мария Иванова: в одном из жилых комплексов «инвесторы» продают одновременно 40 квартир и, борясь за покупателей, предоставляют дисконт в 10-15 процентов. А в абсолютных цифрах эта сумма доходит до 400 тысяч рублей при начальной стоимости квартиры в 3,5 - 5 миллионов. Однако если посмотреть предложения, которые публикуются на популярных порталах объявлений, заметного снижения цен на недвижимость в Самарской области не наблюдается. Эксперты, конечно, оговариваются, что подобные сайты «еще тот» источник информации – риэлторы их нередко используют для манипуляций с клиентами. Однако общую тенденцию на рынке эти котировки, безусловно, отражают.
Дмитрий Цибизов
Основатель клуба инвесторов DSTS.club
Рынок недвижимости, с одной стороны, завязан на ипотечные программы, с другой - на платежеспособный спрос. И сейчас оба эти фактора оказывают довольно негативное влияние: ставки высокие и существуют сложности с платежеспособными клиентами. Люди не уверены в том, как будет развиваться ситуация, и не принимают крупных финансовых решений. Возникает некий застой на рынке недвижимости: продавцы не хотят продавать дешевле, покупатели тоже ждут — как итог продажи стоят.
Инвестиции в недвижимость
Несмотря на снижение объемов сделок, которое фиксируется начиная с июля, у многих риэлторов вполне оптимистичные прогнозы: данные статистики свидетельствуют о значительных накоплениях, которые люди сейчас отнесли на банковские депозиты. Как это было и раньше, в итоге эти деньги перетекают в покупку недвижимости, которая уже не раз доказывала, что является лучшим способом для сохранения и приумножения капиталов.
Однако риэлторы, которые специализируются именно на инвестиционном секторе, считают, что без профессионального консультанта покупателям не обойтись: выбрав не тот объект, можно надолго уйти в минус, и, напротив, правильно определенная стратегия обеспечит стабильный пассивный доход и рост стоимости активов.
Несмотря на общую экономическую ситуацию банки по-прежнему продвигают ипотеку на коммерческих условиях. Ставки здесь, как правило, стартуют от 20 %. Но при этом можно взять кредит на «вторичку», а в отдельных случаях – получать одобрение вообще без первоначального взноса.
Дмитрий Цибизов
Основатель клуба инвесторов DSTS.club
Самостоятельно с инвестиционной целью имеет смысл вкладываться при условии, что вы обладаете соответствующими компетенциями, понимаете риски, разработали стратегию, направленную на увеличение доходности. Если эти знания есть – то это хороший инструмент. В нашем клубе много инвесторов, которые вкладываются в недвижимость с инвестиционной целью и получают как пассивный доход, так и рост стоимости.
Эксперты GL считают, что в Самарской области есть региональные особенности, которые станут драйверами для стабильного роста рынка недвижимости – это промышленный потенциал и туризм. Оба направления сейчас активно поддерживаются властями, а значит, повлекут и необходимость создания жилого фонда.
Александр Дроботов
Общественный представитель «Агентства стратегических инициатив» в Самарской области по направлению «Предпринимательство и технологии»
Ситуацию на рынке недвижимости будут определять три основных тренда:
1. Ключевая ставка ЦБ (это напрямую влияет на доступность в отрасли денежных средств).
2. Рост индустрии гостеприимства (приезд в регион большего количества гостей).
3. Промышленный рост региона (приезд новых специалистов, рост доходов населения с инженерными и рабочими профессиями).
Два последних тренда основополагающие на ближайшие 5-10 лет. Также отмечу, что вторичное жилье в Самаре и Тольятти будет пользоваться стабильным спросом, причем особо интересное направление на перспективу — инвестиции в жилье, которое будет использоваться как апартаменты для туристов. Номерного фонда уже сейчас не хватает, и количество запросов на свободные номера, квартиры с посуточной арендой стабильно растет. По моим оценкам, поступательный рост туристической отрасли будет наблюдаться ближайшие 5 лет.
Важно отметить, что рынок аренды недвижимости по-прежнему динамично растет, особенно в районах, где расположены крупные учебные заведения. Ставки платежей здесь соответствуют ипотечным платежам и опережают их, принося пассивный доход владельцам.
Дмитрий Цибизов
Основатель клуба инвесторов DSTS.club
В данном случае нельзя дать какой-то один универсальный совет, предложить единую стратегию, которая подойдет всем. Нужно смотреть конкретный объект: расположение, стоимость, потенциальный круг арендаторов. Все нужно считать. К примеру, если при текущих ставках у вас находится такой объект, который за счет арендных платежей сможет покрывать хотя бы «в ноль» ипотеку по высоким ставкам, то, конечно, смысл инвестировать есть. Даже если сейчас это будет «нулевая» прибыль, объект будет потихоньку выкупаться для вас за счет арендатора.
Еще один тренд, ставший заметным в последние годы, – интерес к исторической недвижимости. Состоятельные самарцы стали осознавать, что купеческие особняки – это не «гнилушки», а уникальные, статусные объекты. Покупка подобной недвижимости, конечно, связана с дальнейшими вложениями в реставрацию и восстановление, но в Самаре уже немало примеров, когда из старого фонда воссоздаются настоящие шедевры архитектуры, резко взлетающие в стоимости.
Жилье для себя
При небывалом росте строительства квартирный вопрос по-прежнему является актуальным для многих жителей губернии. Стремительно взлетевшие цены на недвижимость отпугнули от ипотечных госпрограмм людей, которые могли бы в них поучаствовать – это начинающие специалисты, молодые семьи и даже пожилые люди. Судя по всему как раз эта категория граждан будет «вытягивать» рынок недвижимости «эконом» и «комфорт-класса». Сейчас люди немного в шоке от ситуации, когда ввысь взлетели как цены на квартиры, так и кредитные ставки, но как только произойдет некоторая корректировка стоимости квадратных метров, можно ожидать заметного оживления.
Вопреки заголовкам о полном сворачивании ипотечных госпрограмм для целого ряда категорий меры поддержки остались.
Под 6% годовых могут получить кредит:
- семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью;
- семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах.
Все еще действует программа для IТ-специалистов и сельская ипотека под 3% годовых. Последнюю по закону может оформить любой гражданин, проживающий в населенном пункте до 30 тыс. человек или планирующий туда переехать.
В случае с IT и сельской ипотекой необходимо оговориться, что на форумах потенциальные заемщики очень часто жалуются, что в банках им указывают на то, что «лимиты исчерпаны», и предлагают подождать следующего полугодия.
Сейчас рынок недвижимости также находится в ожидании нормативной базы анонсированной весной ипотеки для участников СВО. Предполагается, что она будет действовать не только для военнослужащих, но и граждан, проработавших определенный период в органах власти, социальной сфере, здравоохранении, культуре и спорте на новых территориях.
Отметим, что плюсом к установленным государством условиям банки сейчас вводят дополнительные меры для отбора надежных заемщиков. Например, это повышение первоначального взноса с 20 до 30%.
Несмотря на общую экономическую ситуацию банки по-прежнему продвигают ипотеку на коммерческих условиях. Ставки здесь, как правило, стартуют от 20%. Но при этом можно взять кредит на «вторичку», а в отдельных случаях получать одобрение вообще без первоначального взноса.
Даже такие условия, которые на первый взгляд могут показаться «грабительскими», вполне подходят, когда речь идет о небольшой сумме кредита. Особенно если стоит вопрос о покупке квартиры «для себя» и найден оптимальный объект, подходящий по всем параметрам.
При изменении экономической ситуации можно ожидать снижения ключевой ставки ЦБ, что вызовет ответ банков, которые, как это было ранее, будут предлагать программы рефинансирования под более низкие проценты. Другой вопрос – в какие сроки это произойдет.
•••
Слухи о стагнации, обвале и «ипотечном пузыре» на рынке недвижимости, похоже, оказались несколько преувеличенными. Во всяком случае риэлторы и застройщики сейчас сохраняют оптимистичный настрой, напоминая, что в прошлом уже приходилось проходить непростые периоды — 90-х, кризиса 2008-2009 года — и неизменно недвижимость оставалась «надежной гаванью» для сохранения капиталов. Рынок нащупывает новые точки для роста, в том числе за счет появившегося тренда на интерес к загородным домам.
