Инвестиции в недвижимость в 2025 году: рынок в ожидании перемен
Инвестиции в недвижимость традиционно считаются «надежной гаванью», но сегодня многие, кто имеет свободные средства, находятся в растерянности: насколько целесообразны инвестиции в квадратные метры в существующей экономической ситуации? Поделиться своим мнением о ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости GL попросил Виктора Зубика – известного российского эксперта, основателя компании Smarent, в управлении которой находится почти 700 500+ объектов недвижимости.
Сейчас многие хранят накопления на депозитах, но понятно, что такие высокие ставки не будут держаться вечно, и люди задумываются о других возможностях для инвестиций. Пришло ли время вновь вкладываться в недвижимость?
На мой взгляд, сейчас не самое лучшее время для классических инвестиций в недвижимость, но это отличный момент для реинвестиций. Рынок вторичного жилья растет, и люди по-прежнему доверяют готовой недвижимости больше, чем строящейся. Хотя, если говорить о крупных застройщиках и больших проектах, риски минимальны. Поэтому можно посоветовать такую стратегию: выгодно продать «вторичку», особенно если она с отделкой (даже старой), и реинвестировать в новые объекты. Спрос на качественное жилье с паркингом, закрытыми дворами и высокими потолками будет только расти. Полная оплата сейчас практически не используется, так как это невыгодно. Покупатели делают выбор в пользу рассрочки или ипотеки как более гибких инструментов. Например, для реализации реинвестиций я бы рекомендовал два основных варианта:
- Семейная ипотека (6% годовых, лимит 6 млн рублей в регионах и 12 млн в Москве).
- Рассрочка. Например, можно продать квартиру за 24 млн рублей, купить новую за 10 млн, сдавать ее в аренду, а оставшиеся 14 млн положить на депозит. За три года можно заработать около 9 млн рублей только на процентах.
Можно ли ждать ценовой коррекции на рынке недвижимости в 2025 году?
Насколько она может быть значительной?
Действительно, на рынке такие ожидания присутствуют – коррекция возможна, но вряд ли она будет сильной. Покупатели больше ориентируются на условия покупки (ипотека, рассрочка), чем на ценник. Конечно, скидки от застройщиков бывают, но реальность такова, что они касаются ограниченного числа объектов, и, чтобы «поймать» такие предложения, нужно активно мониторить рынок.
Насколько реально появление дефицита жилья в ближайшие годы?
Что будет с ценами на фоне ограниченного числа новых проектов?
Дефицит жилья — это реальная проблема. Застройщики не спешат запускать новые проекты, предпочитая продавать остатки. Если ключевая ставка снизится до уровня менее 10% годовых (например, к 2027 году), предложение на рынке сократится еще сильнее за счет активизации спроса и перетока средств с вкладов. На «вторичке» тоже не стоит ожидать большого притока предложений: около 30% новостроек было куплено по льготной ипотеке, и владельцы не спешат продавать эти квартиры, особенно если они с отделкой или сдаются в аренду. Из этого делаем вывод, что дефицит жилья может привести к дальнейшему росту цен, особенно если спрос останется высоким.
Если говорить об инвестициях в жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду, то насколько сейчас привлекателен этот сегмент, что нужно учитывать будущим рантье?
Аренда действительно растет, особенно в Москве, Санкт-Петербурге и ведущих городах-миллионниках, но тут важно правильно выбирать объекты. Например, однокомнатная квартира формата евро-2 (с кухней-гостиной, гардеробной и отдельной спальней) будет пользоваться более высоким спросом, даже чем двухкомнатная квартира с маленькой кухней и двумя спальнями. Также важно учитывать локацию и транспортную доступность. Хороший доход дадут квартиры рядом с метро, а также с деловыми центрами и крупными предприятиями. Сомнительно, что для аренды имеет смысл покупать недвижимость за МКАД, если говорить о Москве, или на окраинах крупных городов. Часто там конкуренция выше, а спрос хуже из-за слабой транспортной доступности и отсутствия рабочих мест для потенциальных клиентов.
Наблюдается ли снижение арендной платы из-за насыщенности рынка?
Ситуация в каждом регионе индивидуальна. Например, в Москве предложение на рынке аренды выросло на 50% по сравнению с прошлым годом, что привело к небольшой коррекции цен. Однако это некритично: если собственник планировал получать 1 млн рублей в год, а получит 900 тысяч, это незначительное снижение. Сезонный фактор также играет роль: к осени спрос и цены могут снова вырасти. В Самаре ситуация в этом плане ничем не отличается от столичной.
Если говорить об инвестициях в коммерческую недвижимость (офисы, стрит-ритейл), какие тут есть плюсы по сравнению с жильем?
Коммерческая недвижимость, особенно стрит-ритейл, пользуется спросом из-за дефицита качественных помещений. В старых районах часто не хватает магазинов на первых этажах, что создает потенциал для инвестиций. Вновь приведу пример столицы – здесь офисы класса А уже на протяжении ряда лет в дефиците (свободных помещений всего 4%). Ситуация в центрах таких экономически активных регионов, как Самара, схожая. Однако инвестиции в коммерческую недвижимость требуют глубокой экспертизы и понимания рисков.
В Самаре доступна покупка недвижимости в исторических зданиях 19 века.
Насколько перспективны такие инвестиции?
Это интересная идея для инвестиций, но только для профессионалов,
которые разбираются в этом сегменте и обладают навыками экспертизы. Массовому покупателю такие объекты не рекомендуются из-за сложностей с ремонтом, содержанием и юридическими аспектами.
Насколько прижился тренд на инвестиции в апарт-отели? Какие проекты стоит рассматривать?
Строительство апартаментов сейчас фактически запрещено, и новые проекты не запускаются. В любом случае стоит рассматривать только проекты, которые строятся по 214-ФЗ с эскроу-счетами, и в проектной декларации должно быть указано «гостиничное», а не «офисное» назначение. И даже в этом случае важно выбирать проекты с отельным управляющим. Плюсы апарт-отелей – низкий входной порог и высокая доходность. Минусы – более высокие налоги и зависимость от управляющей компании. Я бы рекомендовал рассматривать только проекты с профессиональными операторами и четкой бизнес-моделью, но в целом там масса нюансов по возможности сдачи, оплате комиссий, налогов, которые могут «съесть» потенциальный доход.
Я думаю, что идея «апарт-отелей» как продукта будет трансформироваться в какие-то классические варианты инвестиций в гостиничный бизнес, где есть крупный оператор, застройщик, профессиональная управляющая компания. Вот к таким проектам, на мой взгляд, стоит присмотреться. Но опять же здесь нужно все детально изучать.
Аналогичное у меня мнение и по инвестициям в загородные объекты недвижимости для сдачи в аренду. В последние годы вокруг городов возведена масса таких «каркасников». Люди вложились, ожидая, что получат доход от сдачи, но рынок насыщается: если проект неправильно подготовлен (неудачная планировка, мебель или нет целевой аудитории), то дома просто стоят и гниют. Такие объекты и продать зачастую сложно, даже когда стоимость ниже «точки входа». Но еще раз подчеркну: каждый случай индивидуальный, и тут универсальных рекомендаций быть не может.
Дефицит жилья — это реальная проблема. Застройщики не спешат запускать новые проекты, предпочитая продавать остатки. Если ключевая ставка снизится до уровня менее 10% годовых, предложение на рынке сократится еще сильнее за счет активизации спроса и перетока средств с вкладов.
Потенциальные инвесторы из Самары с большим интересом следят за ростом стоимости квадратных метров в столице, курортных городах юга. На ваш взгляд, какие города и регионы наиболее перспективны для инвестиций в недвижимость?
Важно инвестировать там, где у вас есть понимание рынка. Например, если вы живете в Самаре, то покупать квартиру в Сочи без ремонта — это дополнительные риски и затраты. Лучше выбирать объекты в своем регионе или там, где есть экспертиза и возможность удаленного управления. Однако, соглашусь, такие города, как Москва, Санкт-Петербург и Сочи, остаются привлекательными, но важно учитывать инфраструктуру и спрос на аренду.
Известно, что в 2025 году серьезно ужесточатся требования к покупателям при получении рассрочки от застройщиков. Как это повлияет на доступность жилья?
Подобное решение Центрального банка вполне логично: регулятор планирует ужесточить требования к рассрочке, чтобы снизить риски для самих покупателей. Сейчас, например, домохозяйка может купить квартиру за 20 млн рублей с первоначальным взносом всего 2 млн, но как она выплатит оставшиеся 18 млн за 2-3 года? Люди часто не могут адекватно оценить свои силы и финансовые риски. Как следствие, все заканчивается долгами и невозможностью продать квартиру, так как сначала нужно погасить долг перед застройщиком.
Если не предпринять решительных мер, то это может стать катастрофой для застройщиков. Однако отмечу, что с ожидаемым в будущем снижением ключевой ставки и появлением более доступной ипотеки актуальность рассрочек станет не столь очевидна. Но именно сейчас, еще раз повторюсь, ужесточение требований — это необходимая мера для защиты самих же покупателей и рынка.
