Жидкий зоопарк. И где управление теряет эффективность?
Давайте на секунду вернемся в 2019 год. По сравнению с ним 2024-й выглядит как параллельная реальность. Сначала появились ковидные ограничения, затем западные санкции... В результате шопинг ощутимо перешел в онлайн, а популярные бренды с американских и европейских сменяются российскими и китайскими. Это сказывается на торговых центрах. Посещаемость и заполненность моллов так и не вернулась к состоянию 2019 года.
Как увеличить прибыль коммерческой недвижимости? Какое будущее ждет офлайн-ритейл? Что делать с торговыми центрами, чтобы вернуть туда людей?
По этим вопросам в ТК «Амбар» прошел форум «Региональные достижения». Конференция состояла из двух частей.
На мероприятие приехали гости со всей России: участники Российского совета торговых центров, ритейлеры, а также специалисты по управлению коммерческой недвижимостью. Давайте перенесемся туда и узнаем, что о будущем коммерческой недвижимости, офлайн-ритейла и развлекательного бизнеса говорят эксперты. Модератором первой встречи был Дмитрий Бурлов, генеральный директор «Магазин магазинов».
Первым выступил Геннадий Сурков, президент холдинга GLOBAL VISION. В портфель активов GLOBAL VISION входят ТК «Амбар» и Аутлет молл LETOUT. Холдинг также занимается жилой недвижимостью: в 2020 году начал строиться ЖК «Амград». Размеры комплекса составляют порядка 150 гектаров, проект предусматривает более 1 млн квадратных метров жилья комфорт-класса. ЖК расположен прямо за «Амбаром», что генерирует дополнительный трафик торговому центру.
По оценке Геннадия Суркова, в сфере коммерческой недвижимости сейчас есть два основных тренда – цифровизация и расширение сегмента.
Геннадий Сурков
Президент холдинга GLOBAL VISION
«Отрасль недвижимости всегда была консервативной в плане автоматизации процессов. К тому же раньше на рынке не существовало хороших продуктов, которые могли бы охватывать весь цикл управления. Сегодня я вижу достаточно много интересных компаний, чьи разработки можно использовать для того, чтобы эффективно управлять недвижимостью.
Что касается расширения сегмента — мы уже на протяжении 10 лет видим, что людям становится не так интересно просто ходить на шопинг. Посетителям нужно давать что-то еще. По составу нашей сессии видно, что энтертейнмент занимает существенную роль в эффективном управлении торговыми комплексами».
Водная стихия и коммерческая недвижимость
Поговорим о развлечениях. Один из популярных трендов в этой нише сегодня — термы. О них рассказал
Александр Невструев
собственник, президент «Квантум групп», кандидат экономических наук, основатель «Самарских терм»
«В 2019 году мы увидели тренд на ухудшение торговли и задались вопросом, что можно добавить торговому объекту? Так и родилась идея термальных комплексов. Если объект крупный, от 12-15 тыс. м2, то это полноценный якорь. В нем реализованы вообще все нюансы концепции. Но есть эмпирическое правило, что на 100 000 жителей, которые живут в 30 минутах от объекта, у вас будет 600-650 посещений в день. Исходя из этого рассчитывайте максимальную заполняемость терм. Гигантомания тут не нужна».
Следующей выступила Ольга Мазанова, сооснователь компании «Российские океанариумы». Ольга и ее муж Максим Мазанов уже построили океанариумы в Геленджике, Ейске, Лазаревском, Владивостоке и недавно открыли свой проект в Самаре. Их цель — построить по океанариуму в каждом городе-миллионнике.
Ольга рассказала, что океанариумы в торговых центрах генерируют хороший трафик. На экскурсии приезжают люди со всей области и даже из соседних регионов. «Жидкие зоопарки» привлекают большое внимание прессы и дарят локации медийный толчок.
Ольга Мазанова
сооснователь компании «Российские океанариумы»
«В день открытия океанариума в Самаре люди стояли в очереди по 3 часа. Нам было даже как-то неловко. Кстати, в самарский океанариум приезжают на экскурсии даже из Казахстана. Целевая аудитория океанариумов — это не только студенты и школьники, среди посетителей много научных работников и исследователей. У бизнеса высокий ретеншн. Много людей следит за жизнью океанариума как за сюжетом сериала. Например, недавно в одном из объектов у нас пингвин снес яйцо, и сейчас мы ждем пингвиненка! А еще у нас растут акулы... Поэтому посетителям всегда есть на что посмотреть».
Теперь к сухим развлечениям
Алексей Васясин, генеральный директор объединенной киносети «Синема парк/Формула кино» рассказал, что сейчас происходит с кинотеатрами. 2019 год, когда индустрия сделала 55 млрд 220 млн рублей на билетах, прошел. Дальше были колебания от 20 до 40 млрд. Если говорить о 2023-м, то он был закрыт с результатом 39 млрд рублей. Алексей считает, что индустрия пережила тяжелые времена и вновь начала расти, в том числе благодаря государственным инвестициям.
Продюсеры нашли стезю, которая откликается аудитории — «Чебурашка», «Бременские музыканты», «Мастер и Маргарита» вновь заполнили залы зрителями после нескольких застойных для индустрии лет. Но чтобы интерес у людей не угасал, кинотеатры нуждаются в новых форматах.
Алексей Васясин
генеральный директор объединенной киносети
«Синема парк/Формула кино»
«Если раньше можно было ставить «Пиратов Карибского моря» и забивать залы по 400 метров, то сейчас контент более сложный, нишевый. У нас есть несколько идей, как мотивировать людей ходить в кинотеатры: к примеру, сейчас мы ведем переговоры о том, чтобы показывать в кинозалах спортивные мероприятия. Думаю, Лиге чемпионов позавидует даже «Чебурашка». Такие события происходят нечасто, поэтому мы экспериментируем с другими ивентами. Например, на премьеру фильма «Майор Гром» в одном из кинотеатров мы пригласили съемочную группу. Билеты были распроданы за 15 минут. В этом году мы купили пакет из прав на 10 фильмов, ведь привлечь внимание можно не только ивентом, но и эксклюзивным контентом. В 2024 году мы планируем открыть два ресторана рядом с кинотеатрами».
Отойдем от темы кино. Когда вы последний раз были в боулинге? Артем Рахмеев, основатель сети боулинг-ресторанов BrooklynBowl, совладелец Континентальной Лиги Боулинга, рассказал, почему и когда в мире боулинга произойдет ренессанс.
Сегодня в России открыто 480 боулинг-ресторанов. Вся индустрия делает 8 млрд рублей в год. Примерно 8 млн человек посещает боулинг ежегодно. BrooklynBowl покрывает 7.5% рынка всего 6-ю точками.
Артем Рахмеев
основатель сети боулинг-ресторанов BrooklynBowl
«Все думают, что боулинг умер. В Питере, например, было больше всего боулингов на душу населения в России, и все закрылись. В 2010 году в боулинге был практически каждый житель нашей страны, а потом пошел тренд на угасание. Я считаю, что мы сами виноваты в случившемся. За 15 лет большинство боулингов не сделали ни одного обновления. Дешевые пиво и гренки, плохая еда и сервис — вот почему мы умирали как индустрия. Гость стал более требовательный, развлечения шагнули далеко вперед, а наша ниша так и не трансформировалась. Чтобы это исправить, мы сильно изменили интерьеры, добавили ресторан с авторской кухней».
Индустрия боулинга сейчас активно развивается в Азии. Например, большинство хэштегов, связанных с боулингом, — из Китая или Кореи, а в Дубае в каждый объект инвестируют по 6 млн долларов.
После того, как Артем и его команда провели реконцепцию одного боулинга в Тюмени, он начал приносить в 12 раз больше своей максимальной выручки. По прогнозам Артема, в 2030 году в России будет 1 500 объектов, 100 млрд выручки и 100 млн посещений в год. Доля рынка BrooklynBowl должна составить 13%.
Кстати, уже в 4 квартале 2024 г. BrooklynBowl откроется в Аутлет молл LETOUT.
Аналитика
Кирилл Степанов
генеральный директор компании MALLTECH Lab,
в своем выступлении выделил основные проблемы, которые возникают при аналитике показателей коммерческой недвижимости:
«Во-первых, это трудоемкость подготовки той или иной информации, которая необходима. Ключевые показатели у всех записаны в разных форматах. Собрать их и принять управленческие решения — непросто. Во-вторых, у торгового центра одновременно слишком много переменных, которые влияют на посещение. Нужно обязательно обмениваться информацией между арендаторами и арендодателями, чтобы все было прозрачно и эффективно».
Олег Беляев
вице-президент АНТИВОР:
«Аналитика разбивается не о технический вопрос, технически все уже давно решено. Закрытость рынка и некая конфронтация между арендатором и арендодателем — вот что мешает эффективному управлению».
Также Олег отметил, что на посещении торговых центров сильно сказываются мировые события. Например, после происшествий трафик падает и очень медленно восстанавливается.
Один из важнейших показателей для торговых центров — это время пребывания в них посетителей. Как с точностью до секунды определяют эту метрику,
рассказал
Руслан Акчурин
генеральный директор компании MEGACOUNT.
«Наши системы подсчета определяют не только количество людей, но и время их входа и выхода. Когда человек заходит в торговый центр, устройство фотографирует его и заносит фотографию с ее точным временем в базу. При выходе процедура повторяется. Камера установлена таким образом, что мы не видим лица людей, только их головы. Далее нейросеть перебирает фотографии входов и выходов и сопоставляет их. По основным признакам — цвет волос, одежда, фигура — получается разбить фотографии с тайм-кодами по парам. Дальше уже с помощью вычитания можно понять, сколько времени человек провел в торговом центре. Система сводит данные в гистограмму, с которой можно работать».
Анна Папаскири
управляющий партнер RETEX, рассказала про неочевидные вещи, которые влияют на показатели торговых центров.
«Мы смотрим на торговый центр как на продукт и делим его составляющие на хард и софт. К харду относятся фасад, подъездные пути, наружная реклама и состояние торгового центра. Что касается софта — это клиентский опыт, который, к сожалению, вообще никак не анализируется, а также взаимоотношения с арендаторами. Иногда арендаторы могут не захотеть идти в ТЦ только потому, что когда-то с ними там что-то случилось. Отношения с администрацией — это тоже важный ресурс, с которым нужно работать».
Последние 2 года компания RETEX заключает больше всего контрактов с торговыми центрами именно по реконцепции. Сейчас жизненный цикл торговых центров сокращается. Если раньше необходимость существенных изменений появлялась после 7-10 лет с момента постройки объекта, то сейчас этот срок составляет 3-5 лет.
Источник фото: event.rcsc.su/samara, libraart.ru, yandex.ru,
