Интерес к истории, культурному наследию, возвращение к традиционным ценностям – стали важным трендом последних лет. В деловой сфере это проявилось в пересмотре отношения к сохранившимся памятникам архитектуры, кварталам исторической застройки, которые стали рассматриваться как очень перспективный объект для инвестиций – государственных и частных. Тема восстановления и реставрации памятников вышла за пределы обсуждения в узких профессиональных кругах, в чем убедился обозреватель GL, побывавший на «Форуме инвесторов в историческую недвижимость».
Фабрика-кухня
Стратегическое направление
Какие локации Самары пользовались наибольшим интересом у туристов в прошедшем сезоне? Оказывается, далеко не только набережная. Как часто бывает, у тех, кто постоянно живет в городе, «замыливается взгляд» и мы не замечаем окружающую красоту, другое дело – гости Самары. В соцсетях уже тысячи фото уютных улочек и сэлфи на фоне особняков, дополненных комментариями про сохранившуюся душу купеческого города, знаменитых волжан, запасную столицу...
Можно предположить, что туристический бум, который наблюдается на протяжении последних лет, стал одним из факторов осознания, что историческое наследие – это «не гнилушки, которые нужно снести», и центр города – не лучшее место для сомнительных строительных экспериментов. Авторские кафе, рестораны, бутик-отели, размещенные в зданиях «с историей», становятся особой «фишкой» Самары, которую отмечают трэвел-блогеры.
Уникальные проекты реставрации реализованы при восстановлении Дома Маштакова, где сейчас разместилась галерея «Заварка», Кухмистерской фон Вакано, здания Коммерческого клуба, ставшего культурным центром «Дирижабль». Конечно, огромную роль в пересмотре отношения к наследию сыграли и волонтеры «Том Сойер феста», которые наглядно показали, какие удивительные преобразования можно осуществить, если действительно любить свой город и его историю.
Кухмистерская фон Вакано
Наряду с упомянутыми примерами удачного возращения из небытия памятников архитектуры в Самаре можно найти еще десятки, если не сотни объектов, которые стремительно разрушаются. Старый фонд освобождается в рамках программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, и следующим шагом нередко становится решение о сносе. Спасти дома от ковша экскаватора порою удается лишь после вмешательства общественников.
Нельзя не отметить, что Самара совершила большой рывок в плане сохранения наследия: активно идет работа над Концепцией развития исторического поселения, при участии федерального центра идет реставрация нескольких знаковых объектов – Фабрики-кухни, Дачи со слонами. Однако важно отметить, что это главным образом проекты, реализованные при бюджетном финансировании.
История как бизнес-идея
Сохранение наследия не может быть задачей только государственных органов: реставрация, восстановление зданий, многие из которых уже больше века не видели капитального ремонта, – мероприятия крайне затратные. Привлечение частных инвестиций в сохранение наследия – естественный процесс, хотя в ретроспективе порою и довольно болезненный: можно привести не один пример, когда, получая в распоряжение историческую застройку, новые владельцы наносили наследию непоправимый ущерб – вплоть до уничтожения памятников. Вероятно, это неизбежный этап становления цивилизованных отношений и определения четких и понятных «правил игры».
Государственно-частное партнерство в этой сфере имеет важное значение и в силу того обстоятельства, что не имеет смысла восстанавливать памятники только ради внешней собранности – здания должны вернуться в городскую среду, служить людям, быть наполненными жизнью.
Прошедший в Самаре «Форум инвесторов в историческую недвижимость» показал, что со стороны бизнеса есть огромный интерес к объектам, которые сейчас находятся в плачевном состоянии. Представители как крупных компаний, так и предприниматели готовы вложиться в их восстановление. Одни хотели бы открыть офис в знаковой локации, другие оценили перспективы работы в сфере гостеприимства, общепита, сфере услуг. Эксперты федерального уровня также очень высоко оценили потенциал Самары для привлечения инвесторов в историческую недвижимость с учетом возросшего туристического потенциала региона.
Авторские кафе, рестораны, бутик-отели, размещенные в зданиях
«с историей», становятся особой «фишкой» Самары.
Музей-галерея «Заварка»
Павел Жирунов (Москва),
АО «Российский аукционный дом» /выступление на «Форуме инвесторов в историческую недвижимость»/
«Самара как региональный центр, как центр притяжения – имеет огромный потенциал для использования под отели, рестораны. Если сравнить с тем же Подмосковьем – там восстановленные из руин усадьбы сложно использовать по назначению. А Самара является центром притяжения. Очень интересный регион для ведения бизнеса, развития проектов».
Строго говоря, в законодательстве нет такого понятия, как «исторический дом». Даже очень старое строение 19 века, с интересной архитектурой, может не иметь охранного статуса, а стоящее по соседству здание, которому меньше 100 лет, будет охраняться государством.
Объекты культурного наследия, или ОКН, — подлежат самой строгой охране, такие здания включают в Единый реестр. В свою очередь ОКН признаются в удовлетворительном или неудовлетворительном состоянии. В зависимости от этого определяется возможность их льготной аренды или приватизации.
Кроме того, государством также охраняются выявленные объекты культурного наследия (ВОКН) и ценные градоформирующие объекты (ЦГФО). Владение таким зданием тоже накладывает ряд ограничений, но менее жестких.
Однако представителей бизнеса сегодня уже не пугают такие сложности. На прошедшем в Самаре форуме своим опытом поделились эксперты из регионов, где уже прошли первые непростые этапы становления цивилизованных процессов государственно-частного партнерства в обращении с историческим наследием. Административные барьеры объективно существуют, но одни преодолимы, отмечали спикеры форума.
Анастасия Кнор
Директор организации «За информационное общество»
«Объекты нужно подготовить к продаже или аренде, нужно решить земельные вопросы, которые сопряжены с оформлением участков. Совершенно очевидно, что необходимы новые управленческие решения и новые подходы».
Механизмов привлечения инвесторов несколько: это приватизация и классическая аренда с обязательным выставлением охранных обязательств, льготные программы, когда объект предоставляется за символическую плату на условиях проведения реставрации. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, к тому же существуют законодательные ограничения, зависящие от охранного статуса здания – является оно памятником или нет.
Культурный центр «Дирижабль»
Эксперты федерального уровня также очень высоко оценили потенциал Самары для привлечения инвесторов в историческую недвижимость.
Дом за рубль
Идея передавать стратегическим инвесторам объекты недвижимости за символическую плату реализована в ряде европейских стран, где государству оказалось не по силам содержать в достойном состоянии историческую застройку даже в столичных городах. В России законодательная основа для подобных проектов была разработана около 10 лет назад. Как правило, в новостные ленты попадало очень схематичное описание программы: инвестор получает объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии, в аренду за 1 рубль в год при условии, что проведет реставрационные работы.
Первыми опробовали нормы закона на практике традиционно крупные города – Москва и Санкт-Петербург. Участниками программы заявились даже представители малого и среднего бизнеса, которые увидели в этом возможность получить помещение для офиса или магазина в интересных локациях.
Вскоре люди стали делиться не самым удачным опытом: льготная аренда за
1 рубль в реальности оказалась не совсем за рубль. Такая ставка аренды применялась только после того, как была выполнена программа восстановления памятника. До этого момента размер платежа устанавливался по результатам конкурса, по сути – аукциона. Это были довольно значительные суммы – до 20 миллионов в год. И это не считая самих расходов на подготовку и согласование плана реставрации, а затем и проведение работ под контролем охранного ведомства. Только после того, как восстановление объекта было завершено и принято комиссией, появлялась возможность заключить дополнительное соглашение по льготной аренде за 1 рубль.
Пройти весь путь оказалось по силам далеко не каждому. Например, в Петербурге, где первый объект «за рубль» передали еще в 2019 г., затем расторгли несколько соглашений – по обоюдному согласию. Победители поняли, что реставрацию «не потянут».
Впрочем, удачные примеры реализации льготной программы тоже существуют – и в Москве, и Петербурге. Однако применительно к Самаре будет интереснее опыт областных центров. Так, в Томске сейчас есть целый пешеходный маршрут по домам, восстановленным по программе «Дом за 1 рубль», который инициировала мэрия. Среди первых участников оказалась небольшая компания, которая занимается окнами: сначала таким образом было отреставрировано здание для собственного офиса, а затем владельцы решили открыть новое направление бизнеса. Компания участвует в аукционах и по отработанной схеме восстанавливает старые объекты для последующей передачи в субаренду. Важное обстоятельство – у фирмы есть собственный ресурс для проведения дорогостоящих восстановительных работ, без привлечения подрядчиков. Сейчас в Томске анонсировано создание целой сети мини-отелей именно в домах, восстановленных по льготной программе.
По программам «Дом за рубль» сейчас допускается передача только строений со статусом «нежилых», даже если в них когда-то размещались квартиры или усадьбы. Выступая на «Форуме инвесторов в историческую недвижимость», известный эксперт Мария Иванова отметила, что это является препятствием для привлечения в проекты по реставрации значительного числа людей, которые имеют средства и желание для восстановления памятников именно для последующего проживания. Можно предположить, что расширение возможностей для потенциального инвестора может стать логичным развитием программы в будущем.
Среди важных законодательных решений, которые касаются льготной программы, – определение статуса земельных участков. Теперь они будут передаваться также за символическую плату на весь период аренды.
Самарский путь
В Самарской области с передачей объектов, имеющих охранный статус, в частные руки «за рубль» не спешили. Хотя на региональном уровне соответствующий льготный порядок был утвержден еще в 2018 году, а на городском – в 2019-м. И, как показало время, такая вдумчивая позиция была справедлива – лишь теперь, когда устранены законодательные пробелы, сложилась практика, в том числе судебная, появились прозрачные и понятные правила игры.
Проведение «Форума инвесторов в историческую недвижимость» с участием всех заинтересованных сторон позволило еще раз обсудить возможности для потенциальных приобретателей, а также презентовать несколько исторических зданий. На сегодняшний день, как признались представители администрации Самары, ни одного объекта по программе «Дом за рубль» передано еще не было, однако необходимая документация готова по нескольким интересным постройкам в историческом центре.
Как сообщается на официальном паблике Управления по охране объектов культурного наследия (УГООКН по Самарской области), по двум объектам уже изданы необходимые приказы. Это позволяет выставить здания на конкурс по льготной программе.
Дом мещанки Сафоновой
Адрес: ул. Садовая, 228
Площадь здания: 177.5 кв. м
Единственный в Самаре деревянный дом в стиле ампир. В пешей доступности здание правительства, Губернской думы, Площадь Славы.
Дом в революционном квартале
Адрес: Ульяновская, 36
Площадь здания: 184.6 кв. м
Двухэтажный кирпично-деревянный дом 1898 года постройки. Украшен кронштейнами в виде конских голов. В непосредственной близости – бизнес-центр «Галактика», Самарский театр оперы и балета.
При поддержке Фонда президентских грантов создан маркетплейс «Историческая недвижимость», собравший самые важные сведения для потенциальных инвесторов и в то же время выступающий своеобразной витриной. На момент выхода этого номера GL здесь было представлено уже пять перспективных объектов для передачи инвесторам, с детальным описанием и ориентировочной стоимостью. Непосредственно аукционы по объектам будут проходить на площадке электронных торгов Сбера.
Оксана Ивакова
Начальник договорного отдела Департамента управления имуществом администрации г.о. Самара /выступление на «Форуме инвесторов в историческую недвижимость»/
«В обязанности арендатора входит в течение месяца после победы обратиться в Управление охраны памятников, получить задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. В течение двух лет разработать и согласовать проектную документацию и в течение последующих пяти лет провести работы по сохранению объекта. То есть в общей сложности эти работы займут семь лет».
Окончательное решение, каким образом будут привлекаться инвесторы на каждый объект, принимает собственник - Департамент управления имуществом администрации Самары. Ожидается, что первый аукцион по льготной программе пройдет уже весной.
