Олеся Дементьева. КАК ЗАЩИТИТЬ СЕБЯ ОТ МОШЕННИКОВ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
На самые популярные вопросы о мошенниках в сфере недвижимости отвечает колумнист GL,
член Палаты адвокатов Самарской области адвокат Олеся Дементьева.
Приведите примеры самых распространенных мошеннических схем с недвижимостью.
Из-за имущества всегда споры. На мой взгляд, не нужно думать, что мошенники вас не смогут «прогрызть» только потому, что вы и не такое видели и имеете высшее образование и опыт в другой сфере деятельности, который поможет вам распознать мошенников, а вас эта проблема обойдет стороной. Это ваше заблуждение. На моей практике ошибались должностные лица, руководители больших корпораций и простые граждане.
Существует несколько популярных видов мошенничества при продаже вторичных квартир и земельных участков:
- отчуждение имущества по подложному паспорту;
- отчуждение имущества лицами, страдающими психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью, одинокими пенсионерами, которые не могут отдавать отчет своим действиям, то есть это лица повышенного риска;
- сокрытие законных наследников;
- отчуждение имущества по подложной доверенности;
- с нарушением прав несовершеннолетних детей;
- схема с задатком, который не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.
Как обезопасить себя? Что нужно знать перед тем, как решиться продавать/покупать недвижимость?
Для того чтобы купить юридически чистый объект, а в случае спора в суде смогли признать себя добросовестными приобретателями, необходимо провести документальную проверку, которая в ваших силах.
1. Проверить у продавца паспорт и еще лучше второй документ, удостоверяющий личность (или учредительные документы, если собственник – юридическое лицо) и провести поиск на сайтах судов (как арбитражных, так и общей юрисдикции) на наличие банкротства или долговых обязательств в отношении данного продавца и прочее.
2. Проверяем продавца на сайте Федеральной службы судебных приставов на предмет долгов и не обращено ли взыскание на покупаемый объект.
3. Заказываем выписку по объекту на сайте Росреестра или в МФЦ. Так узнаем историю обременения, содержание правоустанавливающих документов, кадастровый план и наименование собственника.
4. В случае, если от имени собственника действует иное лицо, то это лицо должно иметь нотариальную доверенность, которую необходимо проверить на сайте федеральной нотариальной палаты на предмет подлинности и не отозвана ли доверенность.
5. Продавец купил квартиру в браке, необходимо письменное согласие другого супруга.
6. Запросить у продавца все старые документы на продаваемый объект недвижимости, у мошенников, как правило, этих документов нет.
7. Самое важное – прочитайте договор.
В случае спора в суде указанная проверка поможет доказать, что вами была проявлена разумная осмотрительность и вы являетесь добросовестным приобретателем.
В каких случаях при продаже/покупке недвижимости консультация с юристом необходима?
Пренебрегать проверкой юридической чистоты недвижимости нельзя. Вот лишь некоторые самые распространенные риски, которые могут привести к отмене сделки в суде:
- квартира ранее была приватизирована некорректно, без учета интересов детей или других жильцов;
- квартиру купили с использованием средств материнского капитала, но доли детям не выделили;
- в квартире проведена нелегальная перепланировка или переустройство;
- квартира получена по наследству, при распределении которого не были учтены интересы конфликтного наследника;
- супруг продавца или орган опеки не дает согласия на совершение сделки;
- в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие лица;
- неправильно составлен договор купли-продажи или предварительный договор.
Во всех этих ситуациях выявить заранее и устранить риски поможет квалифицированный юрист. А в некоторых случаях лучше совсем отказаться от покупки, чтобы не потерять деньги.
