Сверкающие чистотой и светом многофункциональные офисные и торговые центры, уютные магазинчики и кафе в старинных особняках, модные лофты в индустриальном стиле… Рынок коммерческой недвижимости до наступления коронавирусных времен отличался стремительным развитием, огромным интересом со стороны инвесторов. Не будет преувеличением сказать, что именно коммерческая недвижимость во многом создает современный образ мегаполиса, позволяет говорить о его стиле, задает темп жизни. Ведь за словами «небоскребы Нью-Йорка» или «лондонский Сити» открываются намного более глубокие смыслы, чем просто здания и сооружения.
Самара в этом плане очень интересный город – исторически здесь несколько центров: административный, культурный, индустриальный, спортивный. Но ядро каждого из них постоянно смещается, появляются новые интересные локации, форматы, объекты притяжения. Пандемия, что называется, спутала все карты. На рынок недвижимости напрямую повлияла общая ситуация в экономике: ряд предпринимателей не справились с вызовами времени и закрылись, другие - были вынуждены отказаться от размещения бизнеса в престижных районах, дорогостоящих дизайнерских концепций. Новым вызовом для девелоперов стало широкое внедрение дистанционной работы... Однако деловые люди, пережившие уже не один экономический спад, знают, что именно в такие периоды рождаются проекты будущего, интересные идеи и коллаборации. Те, кто это почувствует раньше других - неизменно останется в плюсе. Итак, попробуем заглянуть на рынок коммерческой недвижимости в Самаре с прицелом на будущее.
«Дом с историей» – выгодно и статусно?
Офис в модном бизнес-лофте в здании фабрики XIX века… Гастромаркет в историческом здании бывшего трамвайного депо… Бутик в графском особняке… Это, к сожалению, пока еще не про Самару. Но, возможно, все скоро изменится… Следом за европейскими городами российские мегаполисы по-новому открывают для себя архитектурное наследие.
Еще два десятилетия назад исторические постройки мало кого интересовали. На рынке недвижимости был настоящий бум огромных торговых и бизнес-центров из бетона и стекла, а эталоном деловой недвижимости считались нью-йоркские небоскребы. Удобство больших, современных зданий сегодня никто не оспаривает. Но все чаще компании в качестве головного офиса выбирают особняки с историей, нередко имеющие официальный статус памятников. Прогуливаясь по центральным кварталам Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, на старых строениях можно увидеть стильные таблички, извещающие о владельцах и арендаторах. А новый ресторан в здании «с историей» обещает особые гастрономические впечатления. Вполне логично ожидать подобные тенденции и в Самаре, тем более что первый толчок этому был дан еще при подготовке чемпионата мира по футболу в 2018 году.
Мария Иванова
коммерческий директор УО «Альянс-Менеджмент»:
– Сейчас идет постепенное возрождение центра, но в основном за счет активности креативного класса. Деловой мир по-прежнему не едет в «старый город», поскольку нет пока для этого соответствующей инфраструктуры.
И с этим невозможно не согласиться: узкие улицы, отсутствие парковочных мест и скоростного общественного транспорта – все это серьезные препятствия для активного прихода бизнеса в старые кварталы. Пока нет полного понимания, какие ограничения будет накладывать на арендаторов и владельцев присвоенный ряду центральных кварталов статус «исторического поселения регионального значения». То, что центр Самары далеко не исчерпал потенциал для развития бизнеса, отмечают многие эксперты.
Евгений Хохров
руководитель отдела коммерческой недвижимости Группы компаний «ВИЗИТ»:
- Действительно, деловая активность смещена от исторического центра. Но ситуация меняется, исторический центр оживает. Мы наблюдаем активную вечернюю светскую жизнь, работают рестораны, магазины, ведется жилищное строительство.
Для многих сегментов бизнеса принципиально присутствие в историческом центре города, чтобы подчеркнуть свой статус. Но эти проекты можно назвать эксклюзивными. Если говорить про другие районы, то там значительно выше концентрация населения, выше трафик, больше площадей. Спрос на недвижимость в этих районах также выше, он более массовый.
В исторической части можно найти уникальные предложения как по покупке, так и аренде коммерческой недвижимости, которых в других городах-миллионниках давно нет. То, что Самара несколько «запоздала» с активным внедрением бизнеса в исторический центр, как ни странно, пошло только на пользу, отмечает ряд экспертов. На месте «гнилушек» и заброшенных зданий удалось реализовать несколько очень ярких проектов с уникальным расположением – например, отель LOTTE.
Особняком стоит вопрос по включению в активную деловую жизнь зданий, имеющих статус объектов культурного наследия. Примеры, когда приход бизнеса помог спасти памятники от разрушения, не так многочисленны. Чаще можно наблюдать, как шедевры архитектуры, официально оставаясь под государственной охраной, с каждым годом приходят во все более плачевное состояние. Эксперты отмечают, что инвесторов отпугивают от таких объектов не только финансовые затраты, но и множество юридических нюансов и административных сложностей, с которыми неизменно придется столкнуться, берясь за объект культурного наследия. Однако ситуация и здесь постепенно меняется: для ряда инвесторов и арендаторов принципиально иметь дом «с историей».
Вадим Вахлаков
руководитель отдела коммерческой недвижимости Группы компаний «ВИЗИТ»:
– По нашему опыту такие объекты интересны компаниям, желающим подчеркнуть свою статусность. Улица Куйбышева – отличный тому пример: мы видим, как растет и развивается здесь ресторанный бизнес. Очень комфортно чувствуют себя и магазины премиальных брендов одежды. Важно понимать, что одного желания здесь недостаточно. Чтобы присутствовать в такого рода помещениях, необходимо обладать определенными объемами инвестиций, административным ресурсом, ведь охрана объекта культурного наследия, его содержание и эксплуатация влекут за собой определенные расходы. Именно поэтому таких компаний немного, но они есть, как есть и заинтересованность в такого рода объектах. Однозначно могу сказать, что история непростая. Но мы с такими объектами работаем, и определенные успехи в этом плане имеются.
- То, что объект коммерческой недвижимости имеет статус «объекта культурного наследия», как влияет на его стоимость на рынке?
- На стоимость объекта, как правило, влияют его характеристики, такие как трафик, технические возможности, под какой вид деятельности его можно использовать. Из этих показателей и складывается рыночная цена. В случае с объектом культурного наследия может сыграть роль его физическое состояние. Часто такие объекты требуют дополнительных затрат на ремонт. Это и может повлиять на стоимость объекта.
Большая работа по восстановлению объектов культурного наследия была проведена в рамках подготовки к ЧМ-2018. Тогда к финансированию удалось подключить в том числе федеральные ведомства – таким образом были отреставрированы здания судов, региональных управлений, учреждений культуры. Интересен и опыт государственно-частного партнерства, благодаря которому крупный бизнес участвует в возрождении интересных исторических объектов.
Мария Иванова
коммерческий директор УО «Альянс-Менеджмент»:
- Когда ты инвестируешь в объект культурного наследия, у тебя нет даже примерного проекта реконструкции и понимания объемов затрат на сохранение наследия согласно охранным обязательствам. Это рискованно и многодельно. Пока мы наблюдаем примеры обращения с объектами культурного наследия только крупных, капиталоемких компаний. Например, по моим данным, на многолетнее восстановление Кухмистерской фон Вакано у собственника ушло порядка 200 млн руб. Естественно, эти затраты на реконструкцию и реставрацию не были известны на входе. И хорошо, что они нашлись у собственника. Другой пример – восстановление Дома архиерейского подворья, которым занималась западная компания Линде Групп при активном участии Корпорации развития Самарской области. Каков бюджет, мы с вами не узнаем. Ясно одно: средний бизнес не потянет такие объекты. К слову, модель включения в жизнь города Кухмистерской мне нравится больше, чем офиса Линде Групп. Первый объект стал общественным местом – рестораном, в него может прийти каждый и ознакомиться с наследием, увидеть его изнутри. В то время как в офис западной компании просто так не попадешь, а значит, надо довольствоваться видом только снаружи.
Эксперты отмечают, что инвесторов отпугивают от исторических объектов не только финансовые затраты, но и множество юридических нюансов и административных сложностей. Однако для ряда инвесторов и арендаторов принципиально иметь дом «с историей».
Недооцененным наследием старой Самары стали дореволюционные индустриальные объекты в центре. Между тем старинные заводские корпуса из красного кирпича вдохновили многих создателей арт-пространств – от венских газометров до московского «Гаража» и питерского «Севкабеля». В обеих российских столицах сегодня уже десятки таких объектов. В них можно найти не только логичные в таких местах художественные мастерские, рестораны, но и офисы «скучных» учреждений типа центра по оформлению виз. В Самаре интересные проекты с использованием индустриального наследия тоже есть, но их можно пересчитать по пальцам одной руки. По некоторым оценкам, «отложенный» спрос на арт-пространства в Самаре составляет примерно 70 тысяч квадратных метров. Поэтому вполне ожидаемы интересные инвестиционные идеи именно в этом сегменте.
Новые пространства – новые идеи
Реализовать смелые инвестиционные проекты – в традициях самарского бизнеса. Например, в 90-х даже столичные профессионалы поражались концепту ТЦ «Московский». В то время строить крупные торговые комплексы на совершенно пустых площадках, почти за городом, было не принято. Но риск себя вполне оправдал – новый ТЦ на долгие годы стал главным центром торговли и досуга, расширил представление о границах городского пространства. А в масштабах России проект нашел массу последователей.
Сегодня в столице губернии реализуются новые градостроительные стратегии, которые оказывают огромное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Прежде всего стоит упомянуть дальнейшее освоение наследия ЧМ-2018. Территории, примыкающие к новому стадиону, постепенно застраиваются административными, спортивными, общественными объектами и жилыми кварталами. Это одна из точек роста, где можно ждать бурного развития бизнеса, прежде всего в сфере услуг, медицины, торговли.
Еще один интересный центр притяжения – бывшая фабрика-кухня, где открылся филиал Третьяковской галереи. Некогда безликий район рядом с оборонным заводом ЗИМ на наших глазах преображается в «новый центр» с удобной транспортной развязкой, станцией метро, музейным кварталом и растущим микрорайоном жилья премиум-класса. Как утверждает Мария Иванова, коммерческий директор УО «Альянс-Менеджмент»: «Очевидно, что вся территория вокруг самарского филиала Третьяковки приобретает новый смысл и гигантский инвестиционный потенциал. Коммерческие объекты, расположенные в округе, уже сейчас становятся интересны бизнесу. Например, на коммерческих площадях построенного неподалеку ЖК уже готовится к открытию крупная финансовая группа. Совсем по-другому теперь видится и бывший ТЦ «Захар», который был реновирован и получил статус бизнес-центра «ЗИМ».
Сегодня в столице губернии реализуются новые градостроительные стратегии, которые оказывают огромное влияние на рынок коммерческой недвижимости.
Новые микрорайоны областной столицы и ближайших пригородов – это также мощная база для развития сегмента коммерческой недвижимости. Здесь можно выделить два направления – «магазины у дома» и крупные торговые центры. В пандемию последние испытали наибольшие трудности, связанные с ограничением на работу, однако пессимистичные прогнозы о полном уходе торговли в онлайн не подтвердились. Возможно, дело в менталитете самарцев, которые исторически любят посещать большие, красивые торговые площадки и ярмарки, где можно не только приобрести все необходимое в одном месте, но и развлечься, встретиться с друзьями. Торговые центры 90-х и нынешние комплексы – это, что называется, две большие разницы. Сегодня арендаторы и посетители ждут от каждой площадки своей оригинальной концепции, дизайнерского решения, современного комплекса сервисных услуг. При многих ТЦ имеются площадки для размещения офисов, фитнес-клубов и других бизнесов, не связанных с торговлей. Такая коллаборация дает огромный потенциал для развития всем участникам. Это подтверждают и представители Холдинга Global Vision: «Торговые комплексы перестали быть просто местом для шопинга, ведь современный человек жаждет жить и хочет сэкономить время на простых потребностях: сразу после фитнеса можно отправиться на маникюр, по пути в кино сдать пальто в химчистку, а купив новое платье, здесь же в торговом комплексе сделать укладку и макияж. Малый и средний бизнес заинтересован в стабильном трафике, а ТК современной формации может его обеспечить. От такого подхода выигрывают все – крупные сетевые арендаторы, корнеры и локальные бренды и сам арендодатель, задача которого – грамотно объединить все это в одном месте.
Портфолио Холдинга Global Vision – одно из самых ярких среди девелоперов не только Поволжского региона, но и всей России. В него входят современные сверхкрупные торговые комплексы, и каждый из них обладает яркой индивидуальностью.
ТК АМБАР – любимый семейный торговый комплекс многих самарцев. Настоящий «Дом», где найдется все для семейного шопинга и досуга.
LETOUT Аутлет Молл – новый проект для Холдинга и для Самары, запуск которого начался в ноябре. Это первый в регионе профессиональный аутлет-центр, где самарцев круглый год ждет шопинг со скидками до 70% и оригинальный микс развлечений: от батутного парка до океанариума /кстати, самого крупного в Поволжье/».
Уникальность Самары в том, что это исторически полицентричный город, в каждом районе имеются свои экономические, культурные, даже ментальные различия. С одной стороны, это огромный плюс для предпринимательства. Свою нишу тут найдет практически любой, кто готов добиться успеха. А удачно выбранная локация может стать важнейшим активом – как в случае долгосрочной аренды для бизнеса, так и приобретения коммерческой недвижимости. Но и ошибки здесь могут обойтись очень дорого. Примеров, когда огромные вложения были сделаны «не в том районе и не в том месте» – предостаточно. Как отмечает Мария Иванова, ключевое значение имеет концепция: «Если ты твердо не знаешь, для кого и под какую идею покупаешь объект, ты проиграешь». Как в случае аренды, так и приобретения коммерческой недвижимости пренебрегать знаниями опытных риэлторов не стоит. Профессионалы оценивают не только такие очевидные вещи, как юридический статус объекта, его техническое состояние, но и исторические особенности того или иного квартала, перспективы развития в рамках общей градостроительной стратегии.
