Особенности покупки элитного жилья в ипотеку




Считается, что ипотека - это хорошее подспорье для тех, кто не может самостоятельно накопить на покупку квартиры. Однако всё чаще даже вполне состоятельные люди не гнушаются брать жилищные кредиты. Казалось бы, зачем влезать в долги, если денег достаточно, чтобы расплатиться сразу?...
В целях и особенностях «элитной» ипотеки GLянец разбирался вместе с экспертами. 


Когда в долг выгоднее
 
 
Федеральные аналитики российского рынка недвижимости уже давно подметили: ипотека перестаёт быть финансовым инструментом, который работает исключительно в рамках сегмента массового эконом-жилья. Количество сделок по покупке недвижимости бизнес – и даже премиум-класса, которые не обходятся без привлечения кредитных средств, неуклонно растет. По прогнозам аналитиков уже к концу 2018 года их доля вырастет в 1,5-2 раза по сравнению с прошлогодними показателями. 
 
Аналогичную тенденцию наблюдают риелторы и на региональном рынке Самары. По словам генерального директора агентства недвижимости «Визит» Михаила Минаева, девять из десяти сделок по покупке дорогостоящего жилья в Самаре, которые за последнее время сопровождали специалисты компании, прошли с привлечением ипотечных кредитов. И только в одном случае покупатель рассчитался за элитный жилой объект полностью наличными. 
«Если речь идет о бизнесменах, то для них ипотека – это хорошая возможность купить понравившееся комфортное дорогое жильё, не выводя деньги из оборота и не нанося ущерба своему делу. При этом, в большинстве случаев в кредит такие покупатели берут до 60 % от суммы сделки. И это вполне рациональное решение: ипотека под жилье сегодня – это самые дешевые деньги. Ставки составляют всего около 10 % годовых. Это наиболее выгодные условия, по которым сейчас можно получить заемные средства в банках», - объясняет Михаил Минаев.
 
Рост ипотечных сделок в сегменте элитного жилья в Самаре отмечают и представитель банковского сектора.  По словам управляющего директора по ипотечному кредитованию розничного филиала ВТБ в Самарской области Екатерины Маклаковой, если раньше при покупке премиум-недвижимости такой финансовый инструмент практически не использовался, то сейчас рынок стал меняться. Текущую долю ипотечных сделок в  сегменте дорогого жилья эксперт оценивает на уровне 10-15%. При этом не исключает, что этот показатель будет продолжать расти. 
 
«Несмотря на снижение инвестиционной привлекательности, приобретение недвижимости продолжает оставаться надежным вложением денежных средств. Это выгодно даже с учетом оплаты процентов по ипотечному кредиту, так как ставка упала ниже психологического барьера в 10 % годовых. Кроме того, если клиент имеет возможность вложить свободные денежные средства в бизнес с более высокой маржой, то на покупку жилья ему выгоднее взять ипотечный кредит», - считает Екатерина Маклакова.
 
 
Особые требования
 
Специальных программ или особых условий на покупку элитного жилья в ипотеку в банках пока нет. Однако с особенностями оформления кредита на крупные суммы состоятельные покупатели все же сталкиваются. В частности, если заём оформляет частный предприниматель, а не наёмный топ-менеджер крупной компании, то ему придётся полностью раскрыть свой бизнес, как источник дохода. И в таких ситуациях банки предъявляют довольно жёсткие требования по предоставлению большого объема подтверждающей документации и управленческой отчетности. 
Кроме того, естественно, что при покупке элитной недвижимости суммы займов более внушительные, чем при стандартном кредитовании на рынке массового жилья. Поэтому, нередко состоятельный заемщик может столкнуться с тем, что его заявку на кредит отправят на спецсогласование в центральный московский офис банка /если речь идёт о филиале федерального финансового учреждения/. В местных самарских банках решение о выдаче ипотеки на крупные суммы так же обычно принимается на уровне руководства.
 
 
По максимуму
 
 
По данным Центробанка РФ с января по апрель 2018 года в Самарской области было выдано 7019 ипотечных кредитов на сумму свыше 11,1 млрд рублей. Средний размер займа составил около 1,6 млн рублей. Цены на элитное жилье в Самаре, будь то квартира на вторичном рынке, новостройка или загородный дом, измеряются десятками миллионов рублей. Поэтому и размеры кредитов по ипотечным сделкам в этом сегменте в несколько раз превышают среднестатистические по региону и начинаются с 3-5 млн рублей. И нередко, покупатели недвижимости премиум-класса в Самаре стремятся взять максимальную сумму, которую готов предоставить им банк.
Сроки кредитования в договоре также нередко прописываются максимальные. Это позволяет рассчитать наиболее комфортный ежемесячный платеж. Однако большинство экспертов замечают, что состоятельные заемщики в большинстве случаев стремятся вернуть долг досрочно.
 
 
«Эконом» не догнать
 
 
Эксперты сходятся во мнении: перспективы роста ипотечного кредитования в сегменте дорогостоящего жилья бизнес- и премиум-класса есть. В этом заинтересованы как сами покупатели премиум-недвижимости, так и банки. «Для кредитных учреждений состоятельные заемщики – это надёжные клиенты, заинтересованные в долгосрочном сотрудничестве. Да и оперировать более крупными суммами банкам гораздо интереснее», - убежден господин Минаев.
 
Екатерина Маклакова также склонна прогнозировать увеличение доли элитного жилья в ипотечных сделках. Однако ожидать, что этот показатель достигнет уровня массового жилья не стоит. «Многие состоятельные клиенты не любят афишировать крупные сделки и декларировать свои доходы при получении одобрения банка», - отмечает госпожа Маклакова.
 
Нежелание покупателей премиального жилья полностью раскрывать свои капиталы и выводить бизнес «из тени» - не единственная причина, которая тормозит развитие «элитной» ипотеки в Самаре. 
 
По мнению директора группы компаний «Камертон», президента Поволжской Гильдии риеэлторов Ирины Семенюк, зачастую использовать возможности ипотечного кредита состоятельным людям не позволяют особенности их менталитета. «Так уж заведено у самарского купечества, что они не любят влезать в долги, переживают, что это отразится на их репутации. Поэтому большинство предпочитают покупать жилье за наличные. Если есть деньги, покупают, если не хватает – лучше выберут что-то дешевле, чем возьмут кредит», - рассказывает Ирина Семенюк. Особенно это касается представителей старшего поколения, которые давно в бизнесе, всегда негативно относились к кредитам и привыкли оперировать другими финансовыми инструментами. «Более молодое поколение мыслит уже по-другому. Они не привыкли к формату накопительства, хотят жить здесь и сейчас. Поэтому, более спокойно и без предрассудков относятся к ипотеке. Обеспеченные молодые люди предпочитают не ждать и сразу покупать хорошее комфортное жилье, и их не смущает, что расплачиваться за него они будут еще какое-то время», - отмечает госпожа Семенюк.
 
Со временем эта категория покупателей дорогого жилья будет только увеличиваться. Тем более, что в условиях кризиса и продолжающейся стагнации на рынке недвижимости, ипотека может стать реально работающим финансовым инструментом не только в сегменте эконом-класса, но и в сфере элитного жилья.
 
 
Данил Либуркин, генеральный директор 
УК «Альянс-менеджмент»: 
- Всегда считалось, что люди, которые покупают недвижимость стоимостью выше среднего, - не клиенты ипотеки, деньги у них есть, а брать кредит не по статусу. Сейчас ситуация меняется. Спрос на ипотеку в сегменте дорогостоящего жилья растет. Судя по настрою и позиции покупателей квартир бизнес- и премиум-класса, каждый третий планирует брать ипотеку.  И уверенно об этом заявляют.
Спрос на «элитную» ипотеку подстёгивают и сами банки. Им интереснее выдавать более крупные кредиты /от 3 млн рублей/ и работать с состоятельными заемщиками, которые со временем станут потребителями других банковских продуктов и перейдут в категорию постоянных клиентов. Поэтому, банки идут навстречу тем, кто планирует приобретение дорогого жилья в ипотеку, предлагают более привлекательные условия кредитования и даже снижают процентные ставки. Это выгодно покупателям премиальной недвижимости. Они понимают: зачем вытаскивать деньги из оборота бизнеса или снимать с депозитов, если можно спокойно взять ипотеку и комфортно платить. Думаю, что в ближайшее время эта тенденция на рынке дорогой недвижимости будет только усиливаться.



 

Элитное жилье – продукт не массовый, а скорее штучный. Каждый объект имеет множество индивидуальных особенностей и характеристик, которые существенно влияют на его итоговую рыночную цену... Поэтому, результаты процедуры оценки квартиры или дома премиум-класса могут вызвать разногласия у участников сделки. Как пояснила Екатерина Маклакова, трудность заключается в следующем. При оценке предмета залога банк опирается на средние цены аналогов по рынку. Объект премиум-сегмента, как правило, не имеет идентичных аналогов. В связи с этим, периодически банки сталкиваются с более низкой оценочной стоимостью залога. Кроме того, оцениваются именно квадратные метры жилья и сотки земли. Дорогостоящий ремонт квартиры, благоустройство территории индивидуальных жилых домов /баня, гостевой дом, бассейн, ландшафтный дизайн и прочее/ в расчёт стоимости залога не идут.



Наверх