Как рынок жилья премиум-класса зависит от событий в стране и мире





Рынок недвижимости – хороший индикатор процессов, происходящих в обществе. В том числе политических. Прошедшие в России выборы, введение санкций, военные действия в разных частях света – все это хоть и косвенно, но довольно ощутимо влияет на сферу real estate и настроения продавцов и покупателей жилья. Причём первым это влияние ощущает на себе сегмент элитной недвижимости. Ведь именно её покупают и используют те, кто имеет влияние на политическую жизнь в стране.



Элитная альтернатива
 
 
Выборы президента в любом демократическом государстве – главная доминанта политической жизни, которая определяет, как станет развиваться страна в ближайшей перспективе: что будет происходить в социальной сфере, какая расстановка сил сложится на международной арене, что ждет экономику. Поэтому свои прогнозы аналитики всегда делают с оглядкой на день икс. 
Простые граждане также живут в ожидании, и решение многих важных вопросов, таких, к примеру, как покупка жилья, стараются отложить до более стабильных времен. Профессиональные участники рынка недвижимости уже давно заметили: чем ближе дата выборов президента в России, тем ниже активность как продавцов, так и покупателей. И даже несмотря на то, что от мартовских выборов в нашей стране особенных сюрпризов никто не ждал, многие предпочли повременить с заключением сделок до оглашения официальных результатов народного голосования.
Однако если на сами выборы президента российский рынок недвижимости в этот раз отреагировал лишь несущественным падением 
активности, то события, последовавшие вскоре, оказали на эту сферу экономики гораздо более серьезное влияние. 
Ухудшение международных отношений с США, Великобританией и странами Евросоюза, а также новая волна санкций, о которых было объявлено в первой декаде апреля, привели к обрушению акций крупнейших российских компаний. Так фондовый рынок отреагировал на включение в санкционный список топ-менеджеров отечественных корпораций. Как результат - резкое снижение курса рубля по отношению к евро и доллару.
 
По мнению руководителя направления элитной недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Яна Саркисяна, эти события обязательно отразятся на рынке элитной недвижимости в России. В частности, именно в этом сегменте можно ожидать некоторое повышение активности со стороны покупателей. Хранить деньги на банковских счетах или «под подушкой» становится все более рискованно. Поэтому покупка элитной недвижимости для тех, кто опасается за свои капиталы, - способ если не преумножить, то хотя бы сберечь накопления в случае дефолта и других финансовых катаклизмов. К тому же другие варианты инвестирования в нынешней политической ситуации наглядно продемонстрировали свою рискованность.
 

 
 
Ян Саркисян, руководитель направления элитной недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:
 
- Буквально за один день российский фондовый рынок упал на 20 %, потерял порядка 800 миллиардов рублей. Иностранные, а вслед за ними и местные инвесторы выводят свои деньги из фондового рынка. Буквально за один день акции, которые на протяжении долгого времени стабильно росли, потеряли до 17 %. Доллар и евро, напротив, пошли вверх. В такой ситуации можно прогнозировать, что именно рынок элитной недвижимости станет единственно надежной альтернативой для инвестиций. Потому что когда денежные средства нельзя сохранить или преумножить, лучше всего их потратить. Причем потратить на себя. Вывести деньги за рубеж в нынешней обстановке слишком рискованно, проценты по вкладам в банке не превышают 8 % и скорее всего будут снижаться, последние события на фондовом рынке также показали его ненадежность. Конечно, рассчитывать на то, что инвестиции в элитную недвижимость принесут какой-то быстрый дополнительный доход, не приходится. Однако сейчас объекты, которые стоили 60-80 млн рублей, где только ремонт обошелся в 18-20 млн рублей, продаются за 40 млн рублей. И хотя покупателю все равно кажется, что это дорого, он буквально сразу экономит /читай – зарабатывает/ до 20 млн рублей.

 
 
 

 
Приобретение  элитной недвижимости — способ если не преумножить, то хотя бы сберечь накопления

 
 
Закручивание налоговых гаек
 
 
Еще одна предпосылка к тому, что сегмент элитного жилья в сложившейся политической ситуации может перетянуть на себя часть инвестиционных потоков, связана с возможным ужесточением налоговой политики в России. Фактически страна оказалась на полувоенном положении. Сирия, Донбасс, Крым — требуют от государства серьёзных финансовых вливаний. Откуда взять деньги? Самый простой ответ – у населения. Именно поэтому многие эксперты предрекают, что после выборов закручивание гаек продолжится и не исключено, что грядут изменения в налоговой сфере. В частности, повышение подоходного налога и налога на недвижимость. Последний и при нынешних ставках, которые рассчитываются по кадастровой стоимости объекта, крайне затратный для крупных рантье и латифундистов. Собственники больших коммерческих площадей или земель промышленного назначения, которые в «хлебные» годы скупали недвижимость тысячами квадратных метров, а земли — гектарами, в итоге не просто не вернули своих инвестиций, но и оказались внакладе. Не используемые по назначению наделы и пустующие без арендаторов объекты коммерческой недвижимости не только не принесли доходов, но и увеличили расходы своих владельцев за счёт растущих год от года налогов.
Дорогостоящая элитная недвижимость также облагается имущественным налогом. Однако для расчета выплат по этому типу объектов применяются ставки как для жилья. А они на порядок ниже, чем для коммерческой недвижимости. Это еще один аргумент в пользу вложения средств в покупку квартиры или дома премиум-класса. Высокой доходности от такого приобретения ожидать не стоит, но и расходы на содержание и налоги будут несоизмеримо меньше, чем при покупке коммерческих площадей. Приятный бонус – повышение качества собственной жизни.
 
 



 
В родные пенаты
 
 
Федеральные аналитики уже этой весной отметили тенденции роста на московском рынке элитной недвижимости. Причём существенный вклад в этот процесс внесли россияне, до последнего времени проживающие в Европе, в частности в Великобритании. Опасаясь, что вслед за ужесточением санкций могут последовать финансовые проверки резидентов и аресты их активов, многие решили заранее подготовить себе почву для возвращения на Родину. 
Насколько это явление способно изменить ситуацию на региональных рынках элитной недвижимости, пока судить сложно. По мнению Яна Саркисяна, Самарская область – не самый привлекательный для возвращения регион. Причина – неблагоприятный для жизни климат и отсутствие достойных по уровню предложений в сегменте жилья премиум-класса. 
 
Зато о тенденции, аналогичной московской, уже говорят применительно к рынку элитной недвижимости Сочи. «Как писал Иосиф Бродский, если уж жить в Империи, то хотя бы у моря. Благоприятный климат, развитая современная инфраструктура, которую там сумели создать к Олимпийским играм в 2014 году, активное строительство жилья разного класса – все эти факторы в совокупности сделали Сочи одним из самых привлекательных для инвестиций регионов в России. Именно поэтому рынок элитной недвижимости там демонстрирует уверенный рост», - отмечает г-н Саркисян. Охотно приобретают апартаменты в Сочи не только те, кто планирует вернуться в родное отечество с далеких берегов, но и состоятельные россияне, которым путь на Запад отрезало введение санкций.
 
На повышение активности покупателей рассчитывают и на самарском рынке элитной недвижимости. Должен выстрелить так называемый отложенный спрос, который уже давно сформировался в сегменте из-за дефицита достойных предложений. Да и тенденции, связанные с влиянием глобальных политических процессов, помогут раскачать ситуацию и сдвинуть наконец стагнирующий рынок жилья премиум-класса в сторону роста.


   
Как писал Иосиф Бродский, если уж жить в Империи, то хотя бы у моря. Благоприятный климат, развитая современная инфраструктура, которую там сумели создать к Олимпийским играм в 2014 году, активное строительство жилья разного класса

 

Наверх